Le 10 cose che la banca non ti dice sul mutuo.

Se non hai mai avuto a che fare con banche e prestiti, parti da qui — tutto il resto avrà molto più senso.

Nota: questa guida parla di mutui a tasso fisso, come nei casi analizzati. Se stai valutando anche il tasso variabile, alcune regole cambiano — vale la pena approfondire a parte prima di scegliere.

Prima ancora di parlare con le banche, presenti al venditore la proposta d'acquisto — l'offerta formale, di solito con un piccolo acconto (caparra). È qui che puoi (e dovresti) far inserire una clausola sospensiva legata all'ottenimento del mutuo: se la banca poi non te lo approva entro la data indicata, ti sciogli dall'impegno senza perdere la caparra già versata.

Nulla ti obbliga a fermarti alla prima banca a cui ti sei rivolto. Puoi far partire l'istruttoria in parallelo con 2-3 istituti e confrontare le risposte reali quando arrivano, invece che le simulazioni online che vedi sui siti.

Quando lo fai, ogni banca è obbligata per legge a darti il PIES/SECCI: il documento con tutte le condizioni economiche scritte nero su bianco. Se un costo non compare lì, non può esserti applicato dopo, a sorpresa — è il documento da caricare più avanti se vuoi un confronto vero, non le simulazioni online.

La banca analizza i tuoi documenti — reddito, tipo di contratto di lavoro, storico creditizio — per capire quanto e a quali condizioni può prestarti. Può durare da 2 a 6 settimane a seconda della banca e di quanto la tua situazione è "standard".

Le richieste vengono registrate nella Centrale Rischi (CRIF): chiedere un mutuo a più banche insieme resta normale, ma sappi che ogni richiesta lascia una traccia consultabile. Il costo dell'istruttoria stessa, invece, è quasi interamente una scelta della banca, non fisso per legge — è la voce più facile da negoziare in assoluto.

In base a reddito e affidabilità, molte banche danno un primo sì prima della perizia sull'immobile. È il momento in cui confronti le risposte reali delle banche a cui hai chiesto il mutuo, senza aver ancora speso nulla sulla casa specifica — ed è anche il momento per negoziare lo spread, la parte di tasso che la banca aggiunge sopra il tasso di riferimento di mercato: è la parte su cui la banca guadagna, quindi quella su cui hai più margine.

Un perito valuta la casa per conto della banca, per verificare che il suo valore giustifichi la cifra richiesta. Il costo (circa 250-400 €) lo paghi tu, a prescindere da come va a finire.

Dopo perizia e controlli sull'immobile, la banca conferma importo, tasso e condizioni finali — la delibera definitiva, quella con cui firmerai davvero, non più stime. Formalmente non è ancora un contratto: fino alla firma resti tecnicamente libero di scegliere un'altra banca, anche se a questo punto è raro volerlo fare.

Poi arriva il rogito: dal notaio, lo stesso giorno, si firma l'atto di compravendita e il contratto di mutuo, la banca eroga la somma, l'ipoteca viene iscritta sulla casa. L'imposta sostitutiva, una tassa fissa per legge sul contratto di mutuo, è uguale in ogni banca — zero margine di trattativa, ma anche zero sorprese.

Lo stesso principio seguito in tutti i passi precedenti, esteso a tutto quello che esce davvero dalle tue tasche: non fermarti al numero singolo che ti mostrano (il tasso, la rata) — somma sempre il totale reale prima di decidere. Il preventivo della banca ti fa vedere solo il costo del prestito. Ma comprare casa costa anche altro, e quei soldi escono dalle stesse tasche.

Nessuna di queste voci compare nel preventivo della banca — ma escono comunque dalle tue tasche nei primi mesi. Sommale sempre al totale del mutuo se vuoi sapere quanto ti costa davvero trasferirti, non quanto ti costa solo il prestito. Questo è il metodo, applicato dal passo 1 al passo 10.