È la voce che varia di più da banca a banca — non perché il lavoro sia diverso, ma perché il prezzo è quasi interamente a discrezione della banca.
Cos'è l'istruttoria
L'istruttoria è la fase in cui la banca analizza la tua richiesta: verifica reddito, storico creditizio, tipo di contratto di lavoro, e la sostenibilità della rata rispetto alle tue entrate. È un costo amministrativo interno — non paghi un servizio esterno, paghi il lavoro della banca stessa.
Quali documenti servono
Cambia in base al tuo profilo, ma in generale:
- Lavoratori dipendenti: ultime 2 buste paga, ultima dichiarazione dei redditi o CU, copia del contratto di lavoro se non a tempo indeterminato.
- Lavoratori autonomi: ultime 2 dichiarazioni dei redditi complete, quietanze F24, dichiarazione IVA.
- Tutti: documento d'identità, stato di famiglia, documentazione sull'immobile (visura catastale, atto di provenienza).
Quanto costa
Range tipico osservato sui preventivi reali
La forbice è ampia proprio perché non c'è un costo "giusto" fissato per legge — è la banca a deciderlo, e per questo è anche la voce dove hai più margine di trattativa (vedi sotto).
Quanto dura
In media 20-30 giorni per l'esito dell'istruttoria vera e propria; considerando l'intero percorso fino alla stipula, i tempi complessivi vanno tipicamente da 30 a 60 giorni, a seconda della completezza della documentazione e della complessità della pratica (lavoro autonomo, garanti, immobili con situazioni catastali non lineari allungano i tempi).
Perché è la voce più negoziabile
A differenza dell'imposta sostitutiva (fissata per legge) o della perizia (costo di un terzo), l'istruttoria è un ricavo diretto della banca. Se hai un profilo forte — reddito stabile, buon rapporto capitale/valore dell'immobile — o un'offerta concorrente concreta in mano, è la prima voce su cui vale la pena chiedere uno sconto.
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L'istruttoria si paga anche se il mutuo viene rifiutato?
Dipende dal preventivo — in molti casi l'istruttoria si paga solo all'erogazione del credito, quindi se il mutuo non viene concesso non è dovuta. Verificalo sempre nella sezione "Spese una tantum" del tuo PIES, dove è specificato quando è esigibile.
Posso far partire l'istruttoria con più banche insieme?
Sì, è normale e legittimo — è anzi il modo per arrivare alla pre-delibera con più offerte reali da confrontare, invece di una sola.
Quali documenti mi vengono richiesti in più se ho un garante?
Generalmente gli stessi documenti reddituali richiesti al mutuatario principale, oltre a un documento d'identità del garante.