Non è la simulazione che hai fatto sul sito della banca. Il PIES è il documento con valore legale — se un costo non è scritto lì, non può esserti applicato dopo.
PIES: Prospetto Informativo Europeo Standardizzato
Il PIES è il documento che ogni banca in Europa è obbligata a consegnarti prima che tu firmi un mutuo. Non è una gentilezza commerciale: è un obbligo di legge, introdotto dalla direttiva europea sul credito ipotecario (2014/17/UE, recepita in Italia dal 2016).
Contiene, punto per punto: importo e durata del finanziamento, tasso (TAN e TAEG), rata, il piano di ammortamento, ogni costo una tantum e periodico, gli obblighi assicurativi, i tuoi diritti (estinzione anticipata, portabilità, tempo di riflessione).
PIES e SECCI sono la stessa cosa?
Quasi, ma non esattamente — ed è un dettaglio che genera confusione. Il SECCI (Standard European Consumer Credit Information) è il documento equivalente per il credito al consumo (prestiti personali, finanziamenti per beni), non per i mutui. Per i mutui il documento corretto è il PIES.
Nella pratica, però, sentirai spesso i due termini usati come sinonimi — anche da consulenti e materiale bancario più vecchio, dove "SECCI" è rimasto nel linguaggio comune anche dopo l'introduzione del PIES per i mutui. Se ricevi un documento chiamato "SECCI" per un mutuo casa, è quasi certamente un PIES con un'etichetta non aggiornata: il contenuto che conta è lo stesso.
Perché è diverso da una simulazione online
Una simulazione sul sito di una banca (o su un comparatore) è indicativa — calcolata su dati parziali, senza verificare il tuo reddito reale, il valore effettivo dell'immobile, il tuo profilo di rischio. Il PIES arriva dopo, quando la banca ha già valutato la tua situazione concreta, ed è quello su cui puoi davvero contare.
Questa è anche la differenza pratica più importante per te: MutuoVero lavora sui PIES reali, non sulle simulazioni — perché solo il PIES contiene tutte le voci di costo che servono per un confronto vero.
Cosa controllare per primo
- TAN e TAEG — e la distanza tra i due (più è larga, più costi accessori nasconde).
- Sezione "Spese una tantum" — istruttoria, perizia, imposta sostitutiva, polizze.
- Obblighi supplementari — spesso qui si nasconde la richiesta di una polizza vita o casa specifica.
- Validità dell'offerta — di solito 90 giorni, dopo i quali le condizioni possono cambiare.
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Il PIES è uguale in tutte le banche?
Sì, il formato è standardizzato dalla normativa europea — cambiano i numeri, non la struttura. Questo lo rende, in teoria, facile da confrontare tra banche diverse: in pratica, la terminologia usata per le singole voci può comunque variare.
Posso chiedere il PIES senza impegnarmi?
Sì. La banca è tenuta a fornirtelo su richiesta prima della firma, e riceverlo non ti obbliga in alcun modo a proseguire con quella banca.
Quanto è valido un PIES?
Tipicamente 90 giorni di calendario dalla data di redazione — dopo, le condizioni di mercato possono essere cambiate e la banca potrebbe aggiornarle.