Non sei legato per sempre alle condizioni che hai firmato il primo giorno. Ci sono due strade diverse per cambiarle — e non sono la stessa cosa.
La differenza in una frase
Con la surroga il mutuo passa a un'altra banca, che si accolla tutto il debito residuo alle nuove condizioni. Con la rinegoziazione resti con la stessa banca, che accetta (se vuole) di modificare le condizioni del mutuo che hai già con lei.
Surroga: come funziona e quanto costa
La surroga (art. 120-quater del Testo Unico Bancario, quello che tutti chiamano ancora "legge Bersani") è un diritto: nessuna banca può impedirtela né farti pagare penali per esercitarlo. La banca che ti accoglie si fa carico di tutti i costi — notaio, perizia, istruttoria, imposta sostitutiva — zero spese per te.
Tempi previsti dalla legge
Il termine di 30 giorni lavorativi parte da quando la banca nuova chiede a quella vecchia l'esatto debito residuo — se la banca originaria fa ritardare l'operazione per colpa sua, deve indennizzarti con l'1% del valore del finanziamento per ogni mese di ritardo. Nella pratica, tra verifiche reddituali e valutazione dell'immobile da parte della nuova banca, i tempi reali vanno spesso da 15 a 60 giorni.
Rinegoziazione: come funziona e quanto costa
La rinegoziazione non è un diritto — è una trattativa. La tua banca può accettare di modificarti tasso, spread o durata, ma può anche dirti di no: non c'è una legge che gliela impone come per la surroga. In compenso, se accetta, è più rapida (nessun trasferimento di ipoteca, nessun nuovo atto notarile) e spesso a costo zero o quasi.
Quale scegliere
Rinegoziazione ha senso se: mancano pochi anni alla fine del mutuo (la surroga perde smalto se il capitale da rifinanziare è già basso), oppure vuoi solo un aggiustamento rapido senza cambiare banca e sei disposto ad accettare un margine di trattativa minore.
In entrambi i casi, il confronto va fatto sul totale residuo da pagare con le nuove condizioni, non solo sul nuovo tasso — lo stesso principio di sempre.
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La surroga mi costa davvero zero?
Sì, per legge tutti i costi dell'operazione — notaio, perizia, istruttoria, imposta sostitutiva — sono a carico della banca che ti accoglie, non tuoi.
Posso fare la surroga più di una volta sullo stesso mutuo?
Sì, non ci sono limiti al numero di surroghe che puoi fare nel corso della vita del mutuo, se trovi condizioni migliori.
La banca originaria può rifiutare la surroga?
No, la surroga è un diritto del debitore: la banca originaria non può opporsi, può solo — se lo desidera — provare a trattenerti proponendoti una rinegoziazione prima che tu la formalizzi altrove.